房地产的2018很难，2019也没有容易可言(2)

　　但地方政策微调背后，“遏制房价上涨”的力度并未放松，地产开发商依然负重前行。

　　2018年7月，中央政治局会议提出“遏制房价上涨”，定调比以往更高。同时“去杠杆”进入“稳杠杆”阶段，在定向宽松稳经济的背景下，阻止资金流向房地产。

　　2018年12月，中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　调控之下，“稳”是可预测的趋势，地方性松动并不能直接给开发商带来春天。“未来核心城市仍然会继续调控，稳住市场下行趋势。政策面可能会有局部小幅的定向宽松,但调控的大基调不变。”张宏伟认为。

　　关于调控是否会放松，2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。就目前情况而言，很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价;个别城市有必要放松限购政策，支持首套置业的群体。但政策宽松，并不意味市场就马上回暖。

　　在郭毅看来，“因城施策,分类调控”的基础是保持房地产市场平稳健康发展。虽然房地产调控政策在一些城市出现小幅度松绑，但不可能继续将房地产作为拉动经济的核心支柱。从全国各个城市来讲，市场保持相对稳定的成交和价格走势是可预期的现实。

　　此外，郭毅建议，开发商如果库存积压严重，可在非核心城市进行去库存工作。但在消费能力较好的核心城市，可以更好地去追求利润空间。房企应对自身业务布局进行全新调整，从地方纳税、财政情况、居民消费实力等多元角度来衡量城市发展的潜力。

　　多元化布局“悖论”

　　行业“白银时代”，调控重压不减，融资渠道不断收紧，房企迫切需要寻找新的利润增长点。此外，社会需求发生变化，一些企业主动拓展业务范围，针对多元化发展方面进行集团战略升级。2018年，越来越多的房企加入到更名浪潮中，包括奥园、保利、合景泰富、龙湖、朗诗等都走上了“去地产化”的道路。

　　当前房企多元化布局主要涉及四大板块，包括地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务，涵盖20个业务方向。目前情况来看，房企多选择与地产开发相关的延伸领域，为住宅提供增值，比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有与地产开发相关领域，布局自身熟悉或擅长的领域，如代建、物业管理、互联网家装等。

　　2018年11月5日，富力地产在海南注册成立富力文化旅游发展公司。继保利、碧桂园、融创之后，又一大型房企布局文旅产业。据不完全统计，国内排名前30位的地产公司中，已有18家将涉足文旅产业。

　　在奥园文旅集团总裁程耀看来，文旅是一个低杠杆、自持型持续经营的产业，项目前期投入大，且开发周期长。一个项目没有三五年沉淀，根本做不出来。“可能一些企业都在做同一个类型或主题的文旅项目，但谁能快速定型、快速打出知名度、快速布局，其他企业就很难赶超。”他说。

　　但同时，文旅的高利润率和持续现金流价值不断吸引开发商进入。据程耀透露，良好的文旅企业毛利率一般达到50%以上，较高的能达到70%以上。单个项目前期‘选址、定位、投控’把握精准，一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦开始盈利，每年每个项目所产生的现金流将是源源不断的。

　　纵然如此，房企多元化仍面对多个难题。部分多元化业务对房企来说相对陌生，缺少运营经验和产业资源的房企贸然进场可能会承受巨大风险。此外，地产开发的高周转快扩张的运营方式难以在多元业务中推广，如何异地复制也是多元业务扩张的难题之一。

　　“多元化布局其实是个悖论。”郭毅说，如果是抛弃房地产行业盲目多元化，很可能会面临更多的市场风险。投资半径加大，加上面对非专业领域，房企可能对整体的经营局面难以有效把握。